馮女士要求小區(qū)盡快開展電梯大修，可三個(gè)月過去了，等來結(jié)果是：電梯大修“不算緊急事項(xiàng)”，必須由業(yè)委會(huì)啟動(dòng)征詢，而小區(qū)業(yè)委會(huì)正值改選……馮女士很著急，并向“解放熱線·夏令行動(dòng)”反映，“業(yè)委會(huì)改選還不知道什么時(shí)候結(jié)束，新業(yè)委會(huì)成立不了，就什么都做不了嗎？”

　　△虹口區(qū)海泰苑小區(qū)由4棟高層樓組成。

　　表現(xiàn)好的電梯反而故障率高

　　海泰苑2003年建成，有4棟32層高的居民樓，每一棟都是兩梯三戶。“電梯啊，經(jīng)常故障！”對海泰苑小區(qū)居民來說，電梯的“小毛病”已有些習(xí)以為常。

　　7月16日，記者來到馮女士所在1號(hào)樓觀察。外側(cè)的2號(hào)電梯從高層下來，梯門緩慢地打開，發(fā)出沉重的摩擦聲。進(jìn)入電梯轎廂，燈泡、空調(diào)雖陳舊，但運(yùn)行良好。電梯內(nèi)設(shè)有監(jiān)控、緊急對話功能，樓層按鈕的靈敏度尚可，只是電梯上下的速度明顯較慢，從1樓到23樓花了49秒時(shí)間。經(jīng)過一些樓層時(shí)，能聽到叮鈴當(dāng)啷的零件碰撞聲。記者又乘坐1號(hào)電梯體驗(yàn)，看到電梯的上下顯示燈已經(jīng)失效，關(guān)開門速度同樣也很慢。

　　兩部電梯由上海通力電梯有限公司制造，維保單位為上海嘉譽(yù)電梯工程有限公司，下一次維保時(shí)間均為2021年10月。看似差別不大，但居民反映2號(hào)電梯故障率較高。電梯內(nèi)的智能顯示屏顯示：2號(hào)電梯日均運(yùn)行898次、開關(guān)1816次，負(fù)荷量均不及1號(hào)，高峰等梯的時(shí)間僅1號(hào)電梯的一半，似乎應(yīng)該表現(xiàn)更為優(yōu)秀，怎么反倒需要大修？30樓的一位居民告訴記者，2號(hào)電梯下來的速度較快，因此一直使用頻率高。只是前陣子處于維修狀態(tài)，居民才依靠1號(hào)電梯上下。

　　△電梯智能監(jiān)測屏幕顯示2號(hào)電梯運(yùn)行表現(xiàn)較優(yōu)秀，故障率反倒更高。

　　20樓的一家人告訴記者，兩部電梯都經(jīng)常壞，“一個(gè)月四五次。”一位居民稱他兩個(gè)月前曾遭遇墜降，“掉了兩層，當(dāng)時(shí)心里有點(diǎn)慌，但好在停住了。”最常見的故障是電梯抵達(dá)1樓后，梯門緊閉不開，需要呼叫人員前來修理，“一旦壞了一部，另一部早上幾乎層層停，耽誤上下班。能徹底修好肯定最好，錢無所謂！”

　　也不是所有居民都認(rèn)為有大修的必要。有居民未經(jīng)歷電梯故障，感到運(yùn)行正常，沒必要花大錢。也有居民認(rèn)為，電梯質(zhì)量本身足夠好，是維保單位修繕不力，“我不太信任物業(yè)聘請的維保單位的能力。”

　　電梯大修遭遇業(yè)委會(huì)改選

　　小區(qū)其他電梯運(yùn)行狀況如何？2號(hào)樓25樓一中年居民稱，經(jīng)常看到電梯處于維修狀況，可能維保很及時(shí)，因此還未經(jīng)歷過電梯故障。在3號(hào)樓，大廳內(nèi)擺放著電梯維修所需的鋼絲繩。外側(cè)一部電梯上下按鈕用透明膠帶固定住，應(yīng)該正處于維修狀態(tài)。里側(cè)電梯上方提示樓層的電子屏處于失效狀態(tài)。

　　△大廳內(nèi)擺放著電梯維修所需的鋼絲繩。

　　可見，小區(qū)電梯老化的跡象相當(dāng)普遍。1號(hào)樓的公共通道上張貼了一張物業(yè)公示的電梯評(píng)估報(bào)告，由上海市特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院（以下簡稱特設(shè)院）評(píng)估2號(hào)電梯所得。報(bào)告顯示風(fēng)險(xiǎn)有20條，均為二類風(fēng)險(xiǎn)，“需采取有效措施整改并在日后保養(yǎng)過程中加強(qiáng)監(jiān)護(hù)”。風(fēng)險(xiǎn)主要包括部件老化磨損、配件采購困難、急停及井道照明等功能缺失等。評(píng)估組的建議提及，“針對可能由于控制系統(tǒng)老化導(dǎo)致轎廂間歇性丟失位置信息造成的乘客被困現(xiàn)象，應(yīng)從平層感應(yīng)裝置等方面及時(shí)排除故障，必要時(shí)更換整個(gè)控制系統(tǒng)”。

　　△報(bào)告顯示1號(hào)樓2號(hào)電梯有20條二類風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　小區(qū)物業(yè)上海佳靈杰物業(yè)有限管理公司經(jīng)理李先生告訴記者，電梯早已超過了15年的安全使用壽命，據(jù)維修記錄，尚未大修。2016年，小區(qū)曾啟動(dòng)過一次換梯流程，后不了了之。他們是小區(qū)第7任物業(yè)公司，去年下半年接手。當(dāng)時(shí)8部電梯都有零碎的小毛病，如1號(hào)樓的電梯容易信號(hào)丟失，導(dǎo)致自動(dòng)降到一樓無法開門。4月30日，特設(shè)院上門檢查后出具的現(xiàn)場安全記錄檢查也建議做大修改造。

　　然而，因業(yè)委會(huì)改選流程尚未結(jié)束，大修改造的工作沒有辦法推進(jìn)。一來，業(yè)主無法形成一份大修和更換的統(tǒng)一意見；二來，市面上大修費(fèi)用約16萬，而業(yè)委會(huì)改選期間，維修資金凍結(jié)。眼下，物業(yè)只能提供有限的服務(wù)，如緊急故障的排除，緊急維修費(fèi)用的墊資。“業(yè)委會(huì)改選后，可自主決定大修方案，再征得三分之二居民同意才行。”

　　△上海市特種設(shè)備監(jiān)督檢驗(yàn)技術(shù)研究院認(rèn)為“需采取有效措施整改并在日后保養(yǎng)過程中加強(qiáng)監(jiān)護(hù)”。

　　3次業(yè)主征詢“投票率”是挑戰(zhàn)

　　《民法典》正式實(shí)施后，由于物權(quán)篇中規(guī)定“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，使得以往申城各大小區(qū)慣用的“未反饋視作同意已表決多數(shù)票”的做法失效，投票率上的“硬指標(biāo)”使得一些小區(qū)的業(yè)委會(huì)換屆改選卡殼。那么，海泰苑小區(qū)的改選順利嗎？

　　記者在小區(qū)公示欄上看到，業(yè)主委員會(huì)5位候選人名單已在7月9日出爐，需公示7天。正當(dāng)記者從小區(qū)出門時(shí)，居委會(huì)的工作人員前來更換了候選人正式名單。

　　△業(yè)主委員會(huì)5位候選人的正式名單剛剛出爐，待向全體業(yè)主征詢。

　　鴻興里居委會(huì)黨總支書記陳女士拿出記事本回憶道，“5月25日啟動(dòng)業(yè)委會(huì)候選人選舉工作，5月28日確定3位換屆小組成員，然后開始候選人的推選，基本上是掐著時(shí)間點(diǎn)做的。”她介紹，候選人的推舉分自薦和他薦，截至6月29日收到推薦名單后，他們來確認(rèn)競選意愿，隨后審查競選人的資格，如產(chǎn)權(quán)證明、無違建證明、拖欠停車費(fèi)物業(yè)費(fèi)。在收到的推薦“簡歷”中，居委會(huì)對每個(gè)人進(jìn)行走訪調(diào)查，這當(dāng)中也更傾向于具有黨員身份、有業(yè)委會(huì)管理經(jīng)驗(yàn)的人選。

　　海泰苑有402戶、4棟樓，按照比例需選出5位業(yè)委會(huì)成員，一般為等額選舉。因此，公示的候選人名單也是5個(gè)人。3到5天內(nèi)，換屆小組成員再制定全體居民投票流程，安排上門發(fā)放選票和收集選票的時(shí)間，收集到的同意票數(shù)達(dá)到三分之二，就可以視為業(yè)委會(huì)選舉成功，最快8月初就能有結(jié)果。

　　如何保障投票率？陳書記告訴記者，小區(qū)本身不算大，基本兩個(gè)晚上“跑樓”能搞定。居委會(huì)打算從下午5時(shí)跑至晚上9時(shí)結(jié)束，搭乘電梯到頂樓，再一層層敲門，有的能當(dāng)場回收投票意見，有的業(yè)主則限期自行遞交意見。不住在小區(qū)或臨時(shí)不在家的需電話聯(lián)系。

　　不確定性依然存在。“若居民對候選人存在異議，則要重新確認(rèn)候選名單，再走一遍上述流程。”此外，因現(xiàn)有物業(yè)為托管物業(yè)，尚未簽訂合同，成立業(yè)委會(huì)后的第一件事可能是定下與物業(yè)的合作問題，又需要進(jìn)行一次業(yè)主大會(huì)的征詢。確定電梯大修方案，還需要征詢一次。“因此，要想盡快啟動(dòng)小區(qū)修繕，不單單是居委會(huì)和物業(yè)的事情，更需要依靠居民們的配合和支持，積極參與到表決當(dāng)中。”