新電梯中國網(wǎng)訊
上海乃至全國的城市中，現(xiàn)在均有相當數(shù)量的建造于上世紀50至80年代的多層老公房。目前上海市60%以上的老人居住在房齡超過30年的小區(qū)里。這些小區(qū)多由5層或6層的老公房構(gòu)成，均未配備電梯，居住在4-6樓的老年人的日常出行就成為一個問題。隨著老齡化時代來臨，這個問題會越來越嚴重，很多老人希望給上海現(xiàn)存的老公房加裝電梯,不過，業(yè)主協(xié)商加裝電梯卻一直是個麻煩事。
最近，上海某小區(qū)的一棟樓中30戶居民中有29戶同意加裝，他們提出的經(jīng)費分攤方案是：底樓不出錢，二樓以上按每層每戶5千元遞增，到六樓每戶出到2萬五。由于底樓的居民強烈反對，電梯沒裝成。房管部門的解釋是，根據(jù)上海市《本市既有多層住宅增設(shè)電梯的指導意見》補充說明，在意見的二次征詢階段，要求“未簽訂協(xié)議的業(yè)主無激烈反對意見”。所以，只要有一戶業(yè)主強烈反對，這電梯就裝不了。
面對這種情況，有地方規(guī)定了“經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意”，即可加裝電梯。但是，加裝電梯影響的不僅是公共區(qū)域，也會涉及到業(yè)主的私人區(qū)域，居民的一票否決，并不是對公共事務(wù)、共有財產(chǎn)的表達，而是對于自己私產(chǎn)的處置權(quán)。在這個領(lǐng)域，大多數(shù)人的利益并不是侵犯個體利益的充分理由，底層業(yè)主的產(chǎn)權(quán)必須得到保護，搞少數(shù)服從多數(shù)，缺乏法律基礎(chǔ)。
有人認為，應當建立起一套健全的協(xié)商制度，大家在一定的框架下來表達、來探討。上海去年印發(fā)的《關(guān)于加強本市城鄉(xiāng)社區(qū)協(xié)商的實施意見》的通知，就提到在社區(qū)居民生活困難問題上進行協(xié)商，通過協(xié)商解決問題必須有一些方面參與。某種意義上來說，加裝電梯居民協(xié)商困難，是因為居民有著不同的自身情況：貧富差距，是自住還是出租，對噪音的敏感，將來對房產(chǎn)的計劃，等等因素都會造成對于分攤成本的不同態(tài)度。比如，住3樓的老人有錢，愿意多出一些，但住6樓的老人沒錢，意愿就不強烈。這些因素造成了協(xié)調(diào)困難，有基層社會力量的參與，這個工作如果做好，加裝電梯可能會進展得比較順利。
但是，撇開這些因素，造成目前的困難的最根本原因在于，目前利益分配方案沒有觸及到加裝電梯的利益本質(zhì)：這不僅僅是出行方便程度的改變，更是資產(chǎn)的增值。
老公房多在市中心，在現(xiàn)在的市場上，市中心帶電梯多層公寓比同區(qū)域普通多層的價格要貴得多，雖然帶電梯公寓往往較新，但即使刨除房屋的新舊因素，加裝電梯帶來的資產(chǎn)增值是顯而易見的。按現(xiàn)在每平方米5萬元朝上的單價來計算，即便老公房，以50平方米計，加裝電梯后，單套物業(yè)增值50萬元是輕而易舉的。即使出租，租金也會上漲。
因此，雖然加裝電梯的直接目的是為了使用，為了方便高層老人的生活，但帶來的房產(chǎn)增值是客觀的。如果老人有了改善型需求，或者跟隨兒女養(yǎng)老，或者去世，兒女把房屋再次出售，購房者不可能僅按原房東為加裝電梯支付的金額進行補償，只能是按電梯房的市場價值付款。綜上所述，加裝電梯顯然不能既是一個改善房屋使用價值的措施，也是一個房產(chǎn)增值的過程。
既然加裝電梯涉及到所有人的私產(chǎn)，需要所有人的同意，那么，加裝電梯得到的增值，就應該在一棟樓中所有住戶中按一定規(guī)則，一定比例來分配。但現(xiàn)在的方案，常常只是底樓不出錢。這就意味著，加裝電梯后，底樓沒有任何好處，還會受到采光、噪音等影響，而高層憑空得到幾十萬的升值，顯然，這個利益與成分的分攤方法是極度失衡的。在這種情況下，用民主方法去解決利益問題，顯然既不合法，也顯失公平。唯一合理的方式是底樓的居民得到補償，甚至二樓的居民也應該得到一定的補償。當然，如果按照這個思路，就會發(fā)現(xiàn)，增值雖然是注定的，但仍然是潛在的。樓上的居民很可能拿不出錢來進行補償。不過，投票權(quán)就是收益權(quán)，即便是潛在收益，底樓業(yè)主也很難接受高層憑空增值幾十萬。
總之，任何公共政策，不僅要憑著目的去做，更應該憑著結(jié)果去做；不僅憑著表面去做，更應該憑著本質(zhì)去做。這不但幫助我們審視政策的合理性、公平性、科學性，可行性，同時，唯有把握本質(zhì)，才能“以無厚入有間，恢恢乎其于游刃必有余地矣”。
曾經(jīng)有新聞，有一個人打算給自己住在老舊小區(qū)8樓的母親加裝電梯，可是其他住戶不同意，他一口氣買下了整棟樓，加裝了電梯。很多人認為他是土豪，其實，加裝電梯之后，他仍然可以轉(zhuǎn)手賣出去，電梯使房產(chǎn)增值，他甚至還可以賺上一點。所以，他只需要有這個周轉(zhuǎn)資金，只需要愿意花上一些精力即可。其實，通過買房、賣房解決協(xié)商問題，無非是把加裝電梯所需要的協(xié)調(diào)換個形式。政府有這個資金，也有這個能力做同樣的事情。在老舊小區(qū)中，收購、加裝、再出售給需要電梯的住戶的模式，就協(xié)調(diào)而言，其對象也大為減少；對于居民而言，不再強扭在一起，按需購買，按成本購買，僅在小區(qū)或就近小區(qū)之間搬遷，也沒有舊宅難離之苦。除此之外，原拆原建；在6樓之上新增一層等方案，也可以產(chǎn)出新的資金來彌補1、2樓的損失。這些方式仍然需要巨大的協(xié)調(diào)成本，但起碼，正視了資產(chǎn)增值這個事實，更加合理、公平，在沒有了不平則鳴的困擾之后，也會更加容易。