廣州市越秀區(qū)梅花路33號(hào)九層的樓梯樓裝上電梯

　　昨日，廣州市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，就《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》和《廣州市既有住宅增設(shè)電梯技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行通報(bào)。這標(biāo)志著備受市民關(guān)注的舊樓加裝電梯新政已經(jīng)正式出臺(tái)。

　　新政有什么亮點(diǎn)？記者了解到，2012年7月1日開(kāi)始試用的《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》已經(jīng)到期，但本次新政仍然保留了該試行辦法中“兩個(gè)2/3”的規(guī)定，并不要求100%業(yè)主同意才能通過(guò)加裝電梯。而對(duì)于現(xiàn)實(shí)中往往有1/3的業(yè)主反對(duì)，新辦法則加強(qiáng)了協(xié)商機(jī)制、提供了分?jǐn)傎M(fèi)用的參考標(biāo)準(zhǔn)、拓寬了舊樓加裝電梯的資金來(lái)源等?？偟膩?lái)說(shuō)，新的加裝電梯辦法在操作上更加接地氣，能更有效推動(dòng)舊樓加裝電梯工作。

　　權(quán)威發(fā)布政務(wù)+

　　昨日上午，廣州市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，就《廣州市既有住宅增設(shè)電梯辦法》（下稱(chēng)《辦法》）和《廣州市既有住宅增設(shè)電梯技術(shù)規(guī)程》進(jìn)行通報(bào)。新版《辦法》針對(duì)廣州舊樓加裝電梯4年來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題，引入居委會(huì)、業(yè)委會(huì)等第三方協(xié)調(diào)機(jī)制，以減少業(yè)主之間的矛盾；此外，《辦法》還拓寬了舊樓加裝電梯的資金來(lái)源，除了可以由業(yè)主按照一定比例進(jìn)行分?jǐn)偼?，還可以申請(qǐng)使用住房公積金、專(zhuān)項(xiàng)維修資金等。

　　用昨日發(fā)布會(huì)上，市國(guó)規(guī)委有關(guān)負(fù)責(zé)人的話(huà)說(shuō)，新《辦法》更接地氣，業(yè)主更易理解，操作更加可行，能更有效地推動(dòng)廣州舊樓加裝電梯工作。

　　2012年7月1日，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》（下稱(chēng)《試行辦法》）開(kāi)始實(shí)施，對(duì)辦事流程、審批材料要求等給出了清晰的指引，但今年該《試行辦法》已經(jīng)到期。新出臺(tái)的《辦法》是根據(jù)《試行辦法》施行4年的情況，針對(duì)《試行辦法》存在的不足和實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，著眼于進(jìn)一步完善增設(shè)電梯的工作規(guī)范。

　　在昨日的發(fā)布會(huì)上，市國(guó)規(guī)委負(fù)責(zé)人透露，自《試行辦法》2012年出臺(tái)以來(lái)，規(guī)劃部門(mén)受理的增設(shè)電梯許可申請(qǐng)每年大約是400~600宗，呈逐年上升趨勢(shì)。截至2016年7月，規(guī)劃部門(mén)共受理舊樓加裝電梯的申請(qǐng)共3300多宗，其中審批通過(guò)的約2500棟，通過(guò)率在76%左右。

　　“華農(nóng)模式”有助裝電梯

　　舊樓加裝電梯通常被認(rèn)為是一件頗為困難的事，涉及到報(bào)建、業(yè)主協(xié)商、利益補(bǔ)償?shù)榷鄠€(gè)方面。但在華南農(nóng)業(yè)大學(xué)的兩大集資房改房小區(qū)里，加裝電梯卻推進(jìn)很快，最早開(kāi)始加裝電梯的茶山小區(qū)，電梯安裝率已經(jīng)超過(guò)九成；兩個(gè)小區(qū)加裝電梯的數(shù)量達(dá)到了57臺(tái)，但沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一例業(yè)主需要補(bǔ)償?shù)那闆r。“華農(nóng)模式”為廣州舊樓加裝電梯提供了良好范例，其中究竟有哪些值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)？記者昨日到華農(nóng)進(jìn)行了探訪(fǎng)。

　　經(jīng)驗(yàn)一：多協(xié)商勤協(xié)調(diào) 化解各方矛盾

　　在茶山小區(qū)，今年已經(jīng)85歲的華農(nóng)原副校長(zhǎng)張維球告訴記者，自己住在一樓，但卻是第一個(gè)簽字同意加裝電梯的，“因?yàn)檫@是好事，不應(yīng)該反對(duì)。我簽字同意后，整個(gè)樓的業(yè)主很快全部簽字了?！?BR>
　　茶山、嵩山住宅區(qū)電梯建設(shè)工作小組專(zhuān)職副組長(zhǎng)杜校松說(shuō):“整個(gè)加裝電梯過(guò)程中，不利于團(tuán)結(jié)的話(huà)不說(shuō)，不利于團(tuán)結(jié)的事不做。鄰里間總是有不同意見(jiàn)，但協(xié)商一致總能達(dá)成共識(shí)?！?BR>
　　經(jīng)驗(yàn)二：低層住戶(hù)費(fèi)用分?jǐn)傆袃?yōu)惠

　　華農(nóng)加裝電梯也實(shí)實(shí)在在地顧及各方業(yè)主的利益，并自己擬了一個(gè)加裝電梯費(fèi)用分?jǐn)偡桨?。?duì)一、二層住戶(hù)的獨(dú)特優(yōu)惠，即一層住戶(hù)不列入費(fèi)用分?jǐn)偡秶?，一次性?00元，日后的電費(fèi)和維護(hù)費(fèi)不用分擔(dān)，同樣享有電梯井管的共用分?jǐn)偯娣e。二層住戶(hù)，分擔(dān)加裝電梯費(fèi)用和日后的電梯使用費(fèi)（即電費(fèi)）的平均值，無(wú)須分擔(dān)電梯維護(hù)費(fèi)。這也許是發(fā)動(dòng)低層住戶(hù)踴躍參加的訣竅。第二、三層以上費(fèi)用分擔(dān)級(jí)差大，越高層的費(fèi)用越大。

　　加裝電梯新政：兩個(gè)“2/3”不變 六個(gè)新增亮點(diǎn)

　　1.為何沿用“兩個(gè)2/3”？

　　在《試行辦法》中，需要達(dá)到“兩個(gè)2/3”的業(yè)主同意才能啟動(dòng)舊樓加裝電梯，即“經(jīng)本單元或者本幢房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”新《辦法》沿用了這一規(guī)定。

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，剩余1/3業(yè)主持不同意見(jiàn)，往往造成矛盾。新《辦法》為何沒(méi)有對(duì)此作出調(diào)整呢？市法制辦副主任劉慶國(guó)表示，沿用主要是依照法律辦事，《物權(quán)法》第76條出現(xiàn)新的概念——建筑物區(qū)分所有權(quán)，多層多單元的建筑出現(xiàn)后，《物權(quán)法》回應(yīng)了這一形態(tài)，這種情況區(qū)分所有權(quán)就是堅(jiān)持“兩個(gè)2/3”的。與此同時(shí)，《物權(quán)法》第97條規(guī)定，對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)作出重大修繕應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共有人同意。劉慶國(guó)表示，這條規(guī)定就涉及100%的問(wèn)題，但這里規(guī)定的“共有”，指夫妻或家庭成員所共有的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，聯(lián)營(yíng)、合伙所產(chǎn)生的共有財(cái)產(chǎn)等，并不是同住在一棟樓里的業(yè)主。在對(duì)《試行辦法》和實(shí)施案例進(jìn)行了研究后，我們決定還是沿用“兩個(gè)2/3”的規(guī)定。

　　他同時(shí)表示，剩下1/3業(yè)主利益可以通過(guò)民事行為解決，“我們提倡的是協(xié)商，大家有事好商量，平等協(xié)商中，各方利益訴求達(dá)到平衡。在達(dá)到平衡過(guò)程中有些業(yè)主認(rèn)為自己的利益受到損害，可以再次協(xié)商，協(xié)商不成的，辦法中有指引：走民事訴訟程序，讓法院進(jìn)行裁定，讓司法維護(hù)各方利益。”

　　2.新政有哪些新的亮點(diǎn)？

　　協(xié)商

　　首先，健全了協(xié)商機(jī)制，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮基層組織作用。在舊樓加裝電梯的實(shí)踐中，各業(yè)主之間利益如何保障、矛盾如何解決是一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

　　為此，《辦法》多個(gè)條款對(duì)基層政府、居民委員會(huì)、原房改售房單位、業(yè)主委員會(huì)、律師事務(wù)所、公證機(jī)構(gòu)等第三方參與舊樓加裝電梯的執(zhí)導(dǎo)、協(xié)調(diào)、協(xié)商、調(diào)解及申請(qǐng)、見(jiàn)證、公證等工作進(jìn)行了分別規(guī)定，進(jìn)一步完善了協(xié)商機(jī)制。

　　《辦法》第十四條規(guī)定：業(yè)主經(jīng)過(guò)協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)的，可以請(qǐng)求居委會(huì)、原房改售房單位、業(yè)委會(huì)或者增設(shè)電梯咨詢(xún)服務(wù)機(jī)構(gòu)等第三方組織協(xié)商或者調(diào)解，并由第三方出局協(xié)商情況說(shuō)明或者調(diào)解意見(jiàn)。

　　分?jǐn)?BR>
　　第二，強(qiáng)化政府公共服務(wù)職能，出臺(tái)分?jǐn)偙壤齾⒖紭?biāo)準(zhǔn)。針對(duì)目前群眾爭(zhēng)議的增設(shè)電梯可能產(chǎn)生的損害補(bǔ)償及費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題，劉慶國(guó)表示，綜合研究成果和外地經(jīng)驗(yàn)，堅(jiān)持法定職責(zé)必須為、法無(wú)授權(quán)不可為，故而這次修訂中未針對(duì)民事賠償以及費(fèi)用分?jǐn)傊贫?biāo)準(zhǔn)。

　　但《辦法》加強(qiáng)了相關(guān)民事關(guān)系處理的指引，在費(fèi)用分?jǐn)偵希岢隽艘粋€(gè)參考的分?jǐn)偙壤?BR>
　　以第三層為參數(shù)1，第二層為0.5，第一層為0，從第四層開(kāi)始每增加一個(gè)樓層提高0.1個(gè)系數(shù)，即第四層1.1，第五層1.2，第六層1.3，并依此類(lèi)推出資比例；同一樓層各戶(hù)的出資比例可以按照業(yè)主專(zhuān)有部分占該層建筑總面積的比例確定。

　　但劉慶國(guó)強(qiáng)調(diào)，這個(gè)指引不具有強(qiáng)制性。

　　資金

　　第三，拓寬了舊樓加裝電梯資金來(lái)源。《辦法》規(guī)定，舊樓加裝電梯所需資金，除了可以由業(yè)主按照一定比例進(jìn)行分?jǐn)偼?，屬于房改房的，可以申?qǐng)使用單位住房維修基金；可以申請(qǐng)使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專(zhuān)項(xiàng)維修資金；也可以原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位（不包括財(cái)政撥款的預(yù)算單位）出資；或者社會(huì)投資等其他合法資金來(lái)源。

　　那么，是否可以由財(cái)政對(duì)舊樓加裝電梯給予一定的補(bǔ)貼呢？市法制辦副主任劉慶國(guó)表示，這不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)樵瓌t上財(cái)政補(bǔ)貼是針對(duì)弱勢(shì)群體，而加裝電梯屬改善型需求，不應(yīng)動(dòng)用納稅人的錢(qián)補(bǔ)貼。

　　審批

　　第四，簡(jiǎn)化審批流程，提交材料兩次變一次?！掇k法》將申請(qǐng)人分兩個(gè)階段提交申請(qǐng)資料修改為可一次性提交；明確了不需辦理規(guī)劃選址、建設(shè)用地規(guī)劃許可和供地審批手續(xù)；明確了公示異議處理程序。

　　此外，《辦法》還提出“市質(zhì)監(jiān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)提供有資質(zhì)的既有住宅增設(shè)電梯制造、安裝、改造、修理單位名單等信息，統(tǒng)一向社會(huì)公布，方便群眾自主選擇。”對(duì)此，市質(zhì)監(jiān)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將在市質(zhì)監(jiān)局門(mén)戶(hù)網(wǎng)站公布相關(guān)企業(yè)名單，同時(shí)，廣州市特種設(shè)備行業(yè)協(xié)會(huì)已收集統(tǒng)計(jì)了日立電梯等12家制造企業(yè)名單及聯(lián)系方式，將通過(guò)協(xié)會(huì)微信平臺(tái)向社會(huì)公布。

　　監(jiān)管

　　第五，加強(qiáng)工程施工安全管理，強(qiáng)化監(jiān)督管理責(zé)任。根據(jù)相關(guān)部門(mén)及公眾意見(jiàn)反映，在實(shí)踐中存在增設(shè)電梯施工安全監(jiān)管不到位的隱患。

　　為此，《辦法》明確，由屬地鎮(zhèn)（街道辦）對(duì)相關(guān)建設(shè)工程情況納入網(wǎng)格化管理；符合《建筑工程施工許可管理辦法》規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)辦理質(zhì)量安全監(jiān)督登記手續(xù)、申請(qǐng)領(lǐng)取建筑工程施工許可證；不需要辦理建筑工程施工許可證的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)辦理開(kāi)工建設(shè)信息錄入管理手續(xù)。

　　《辦法》第二十條也規(guī)定，住建部門(mén)和質(zhì)監(jiān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法開(kāi)展巡查，加強(qiáng)施工安全和質(zhì)量安全監(jiān)管。

　　維護(hù)

　　第六，加強(qiáng)電梯后期安全維護(hù)管理，減少安全隱患。為加強(qiáng)電梯安全管理，《辦法》細(xì)化了后期安全維護(hù)規(guī)定。

　　例如，《辦法》第七條明確同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書(shū)面協(xié)議形式確定電梯使用管理者；第二十四條規(guī)定，增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位管理電梯，受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他單位為電梯使用管理者，應(yīng)當(dāng)依照《廣東省電梯使用安全條例》的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　市民在增設(shè)電梯初期就應(yīng)當(dāng)明確電梯使用管理者的產(chǎn)生方式，建立齊全完善的電梯管理制度，依法辦理使用登記后才使用電梯。

　　3.如何申請(qǐng)使用物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金？

　　新《辦法》規(guī)定，舊樓加裝電梯可以申請(qǐng)使用物業(yè)維修資金。市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，申請(qǐng)使用維修資金分為4個(gè)步驟：

　　1.組織實(shí)施單位（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主）提出使用方案；

　　2.經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；

　　3.實(shí)施使用方案；

　　4.向廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理中心申請(qǐng)列支。

　　該負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，現(xiàn)在該業(yè)務(wù)由政務(wù)服務(wù)中心窗口統(tǒng)一收件，會(huì)在10個(gè)工作日完成，并通過(guò)銀行直接轉(zhuǎn)賬。

　　New regulations in Guangzhou for installing elevators to existing buildings: owners of the gound floor for free and the first floor pay less than those on the high floors

　　Yesterday the Guangzhou government has announced the Methods of Installing Elevator for Existing Buildings and the Technical Regulations for Installing Elevator for Existing Buildings, introducing the lastest policies on installing elevators to existing buildings.

　　The new rule still maintains the requirement that elevator installation is allowed when two thirds of the total owners and two thirds of the oweners of exclusive area agree to install elevators, as it used to say, instead of 100%. However there are always one third of the owners being against the plan in practice. To ease the contradictions, the new rule has put more attention to negotiation system, reference standard of splitting expenses and sources of fund.